做强招标采购咨询 助力城镇区域发展

作者：中国神华国际工程有限公司 黎莉

在2013年末召开的十八届三中全会和新型城镇化工作会议上，中央首度把城镇化作为经济发展的重要支柱和今后推动中国经济发展的主要动力，以及未来十年的大战略。集约、智能、绿色、低碳的发展方式，与区域经济发展和产业布局紧密衔接的城市格局，“四化”协调互动推动产城融合，实现人的全面发展，建设包容性城镇成为新型城镇化道路的主要内容。作为招标采购咨询企业，在这一领域有着非常广阔的发展前景和空间。

宏达建业集团，作为一家致力于为国内外投资建设项目提供综合工程顾问服务的国际工程服务集成商，凭借自身完善的咨询体系与丰富的开发建设管理经验，通过强有力的资源整合，全过程、全方位地提供招标采购等技术咨询服务，近年来积极助力城镇区域发展，取得了不俗的业绩。具体而言，即按照时间逻辑，从区域开发策划、城市规划编制、土地一级开发，直到项目建设，在城镇区域发展的整个过程中，通过高水平的招标采购咨询服务，在发展定位、发展策略、空间规划、规划管理、土地运营、建设投融资、项目实施等多个方面，为政府及开发主体的科学决策提供强有力的专业支持。

以企业服务过的佛山新城为例，从2003年新城成立之初至今十余年间，宏达通过提供一系列的招标采购咨询服务，参与和见证了一座新城的崛起。其中包括佛山市中心组团中心区域总体规划与城市设计国际招标（2003年）、佛山市体育中心（世纪莲）建筑设计国际招标（2003年）、佛山市综合体育馆（岭南明珠）国际招标（2003年）、佛山市新闻中心国际招标（2003年）、佛山市中央公园与滨河公园景观设计国际招标（2004年）、佛山市公共文化综合体国际招标（2008年）、佛山新城中央商务区发展策划与城市规划设计国际招标（2010年）、佛山城市中轴线重要节点城市设计国际招标（2013年）、佛山新城、乐从镇城市发展策略国际招标（2014年）等。[详见附图1]

正是在这十余年间，随着国家发展战略和城市升级转型的迫切需要，一大批城市新区、经济合作区、技术产业园区等区域型开发项目应运而生。除了佛山新城，宏达还先后为横琴新区、东莞南城国际商务区、顺德新城、三水新城、云浮新城、新疆伽师城市生活示范区、顺德清远（英德）经济合作区等全国多个区域，提供了招标采购咨询及相关区域发展咨询服务。[详见附图2]

下面笔者就结合企业在区域发展领域累积的一些实践，针对建设工程实施之前的开发策划、城市规划与城市设计、土地一级开发、建设投融资的招标采购咨询做简要阐述。

1．开发策划

城市新区往往肩负着引领城市发展方向的重要使命，必然谋定而后动，在城市规划进行之前开展开发策划及相关研究已成为新区启动的首要工作。

以横琴新区（珠海）为例，2009年8月14日，国务院正式批复《横琴总体发展规划》，明确了新区的发展定位。由于横琴岛内适宜建设的土地有限，只有扩展发展空间才能与其战略定位相匹配。为此，2012年11月，国务院批复了“广东省海洋功能区划（横琴新区海域）修改方案”，同意在横琴岛南部围填海造地27.90公顷以内，用于发展高端商务服务以及与港澳合作建设国际化高档休闲旅游胜地。2013年3月，宏达为未来的人工岛策划组织了“南填海区围填海造地项目开发策划国际招标”。再以佛山新城为例，10年的快速发展为其带来了战略升级的发展机遇，2013年12月，佛山新城与乐从镇实行体制调整、区镇融合、联动发展。2014年3月，宏达为站在新起点的佛山新城又策划组织了“佛山新城、乐从镇城市发展策略国际招标”，并取得了圆满成功。

作为招标采购咨询企业，必须对区域已有的发展思路及上位规划进行深入解读，提出开发策划研究应具备的条件，明确开发策划工作要达到的目标，从而准确定义开发策划的研究范围及成果内容，以实现通过对区域发展现状及面临的机遇与挑战进行系统的研究，前瞻性地分析项目面临的发展机遇及竞争风险，提出未来的发展目标与产业定位，并对城市空间结构、土地利用、生态环境和综合交通等方面做出全局性、基础性、战略性的谋划，指导概念性规划设计、控制性详细规划等后续规划及建设，保证项目实施的可行性。

2．城市规划与城市设计

开发策划确定的城市发展目标与空间结构需要在城市规划编制过程中予以体现，并完善、深化。

宏达承担的城市规划编制招标采购，涵盖了我国现行规划体系的所有阶段。特别值得一提的是，自2000年以来，宏达已经为超过50个区域提供了超过100项城市规划与城市设计的国际招标（竞赛）咨询与代理服务，主要针对总体规划或控制性详细规划之前的规划研究及概念方案，以及相应的城市设计、景观规划等，以保证区域开发的高起点、高标准，使其能够赢在起跑线上。

以横琴项目为例，新区成立后，宏达先后为横琴新区策划组织了“滨水地区及道路系统景观规划设计方案国际招标”、“横琴发展大厦建筑方案设计及周边地块城市设计国际招标”、“横琴口岸及综合交通枢纽功能区建筑方案设计及概念性城市设计国际招标”、“横琴新区城市设计导则编制国际招标”、“粤澳合作中医药科技产业园修建性详细规划和城市设计国际竞赛”等活动。又如云浮西江新城，在新城产业研究工作完成后，宏达为新城策划组织了“云浮西江新城重点片区概念规划设计国际竞赛”、“云浮西江新城中央商务区城市设计概念方案国际竞赛”、“云浮西江新城行政服务中心建筑设计方案及周边片区概念规划设计国际竞赛”、“云浮西江新城水景中轴线及滨江公园城市（景观）设计方案国际竞赛‘等。

通过一系列的服务实践，我们认识到，作为招标采购咨询企业，必须了解所在区域现有的城市规划体系，以及规划与城市发展之间存在的问题，最突出的是规划无法适应城市的快速发展或定位提升，明确将要开展的规划工作需要解决哪些问题，满足城市发展的哪些需求，并据此定义其在整个规划体系中所处的层面，以及与规划审批或项目实施之间的关系，从而进一步确定规划的范围、研究的内容和成果的深度。

例如，在总体规划或分区规划层面的概念规划通常需要对规划区域的发展策略、运营模式、空间布局、功能分区、土地使用、开发强度、人口规模、道路交通、配套设施、绿地景观、生态系统、开发时序与规划实施等多个方面进行研究和规划；而在指导地块精细化开发的层面，则需要分析土地开发方式、开发建设强度、道路交通发展模式与道路系统等内容，进行规划建筑总平面布局，安排公共开敞空间与配套设施，提出用地配置规模、产业业态比例、相关经济技术指标控制要求等。

另外，关于城市设计，虽然其并未纳入我国城乡规划编制的主干体系，但作为控制城市空间质量的有效手段，已成为区域规划的必要性工作。招标采购咨询企业必须对各规划层面所进行的城市设计工作的深度和要求以及如何将城市设计的成果导入规划审批体系，使其成为可应用的规划管理工具，并提出可操作的专业意见。

3．土地一级开发

规划通过土地一级开发实现落地。土地一级开发是一项系统工程，可框架性的分为三大阶段：一是开发策略研究阶段；二是建设实施阶段；三是土地使用权出让阶段。

开发策略研究工作又可细分为两个阶段：一是法定规划形成之前的策划研究；二是法定规划形成之后，开发建设组织与实施之前的开发策略方案。例如横琴新区，为了把握新一轮总体规划修编的契机，宏达为其策划组织了“土地运营策划”、“旅游产业策划”、“产业策划”三个标段的土地一级开发前期策划招标，旨在综合考虑不同用地的定性、定量，共同确定各类用地的等级体系（涵盖功能体系、业态构成体系、规模体系和主题特色体系），形成具有较强指导性的土地运营策划方案，如土地出让要求、出让策略等，为最终落到法定图则层面或城市设计层面提供支撑，对未来土地运营形成强有力的约束力。在此基础上，通过对政府建设目标需求、建设标准、土地需求及时序的全面解读，以及对相关工程技术衔接与工作界面的梳理与理解，确定开发整体目标、开发时序、重点项目与空间安排、建设组织、保障机制等，继而形成具有指导意义的开发策略方案，为开发实施计划奠定扎实的工作基础。

在建设实施阶段，招标采购咨询企业更大的挑战是在国家招投标管理和相关政策范围内，为满足区域开发时序和投融资的需要，如何建议招标模式与招标方式、如何划分标段、如何设定招标范围与投标条件，并分析招标实施的条件与风险规避措施等。在招标采购环节，将土地一级开发的投融资模式与建设管理模式加以落实，为开发建设目标的实现提供机制保障。

在土地使用权出让阶段，随着开发精细化程度的提高，作为招标采购咨询企业，在这一过程应为政府作更全面的考虑。目前，宏达已为多个在城市核心区域的重要地块策划组织了土地使用权出让招标，通过有针对性的采用规划设计与企业实力相结合的评价体系，全面考查投标人的投标报价、开发建设业绩、企业经济实力与规划设计方案，为政府实现财政收入和规划管理的两者平衡创造条件。

4．建设投融资

目前在国内，民营资本介入公共投资领域的模式趋于多样化，如BT、BOT、BTO、PPP等，而大多数的项目必须通过招标采购以实现融资。目前，宏达已成功为多个区域的市政基础设施或公用设施，如燃气工程、污水处理厂、市政道路等项目，策划和组织了BT或特许经营权招标。

作为招标采购咨询企业，应为项目进行充分的投融资政策研究、融资市场研究，确定边界条件，包括项目建设目标、规模与等级、工程技术标准及工程方案，并通过对项目建设成本进行测算，合理确定融资成本、投资收益、建设利息等，明确回购总价的计算方法、回购期限与方式、回购资金来源安排和支付计划等。另外，在实际工作中，BT或特许经营权招标往往在立项之后、设计之前启动，工程总价的确定方式和建设过程的成本管控，是招标采购咨询必须考虑的关键问题。

以上仅就开发策划、城市规划与城市设计、土地一级开发、建设投融资的招标采购咨询做了简要阐述，区域发展涉及的内容既广泛又深入，难以在有限的篇幅内面面俱到。随着建筑业深化改革的步伐不断加快，围绕推进简政放权的举措相继出台，在新的形势下，市场将成为服务需求的主导因素。在为众多区域提供咨询服务的过程中，我们深刻体会到，基于区域自身发展需要，对专业技术支持的迫切需求，作为招标采购咨询企业，应通过深入掌握国家相关法律、法规、政策及规定，结合发展策划、城市规划、建设经济、建设管理、工程技术等专业能力，积极采取相关措施，这样才能够紧扣城镇区域的发展脉搏，真正体现咨询服务的专业价值。

附图1

附图2